Giá thuê căn hộ Hà Nội đang ở mức nào?
UBND TP Hà Nội vừa ban hành kế hoạch triển khai đồng bộ nhiều nhiệm vụ nhằm cụ thể hóa cơ chế phát triển nhà ở cho thuê. Các sở, ngành được giao nghiên cứu hoàn thiện chính sách về giá thuê, ưu đãi đất đai, quy hoạch quỹ đất cũng như lựa chọn nhà đầu tư để thúc đẩy phát triển phân khúc này.
Động thái trên diễn ra trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà tại Thủ đô ngày càng tăng, trong khi nguồn cung nhà ở cho thuê dài hạn, đặc biệt ở phân khúc giá phù hợp với người lao động và người có thu nhập trung bình, vẫn còn hạn chế.
Theo M88 thành lập vào năm 2006 số 27/2025/QĐ-UBND, Hà Nội hiện áp dụng khung giá thuê đối với nhà ở xã hội theo chiều cao công trình.
Cụ thể, nhà dưới 11 tầng có mức giá từ 48.000 - 96.000 đồng/m² sàn sử dụng/tháng; nhà từ 11 - 20 tầng dao động 55.000 - 110.000 đồng/m²/tháng; nhà từ 21 - 30 tầng ở mức 75.000 - 150.000 đồng/m²/tháng; còn nhà trên 30 tầng có giá từ 99.000 - 198.000 đồng/m²/tháng.
Trong khi đó, giá thuê căn hộ thương mại trên thị trường đang cao hơn đáng kể và có sự phân hóa rõ theo từng khu vực.
Tại các quận trung tâm và cận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng..., giá thuê phổ biến từ 11 - 30 triệu đồng/căn/tháng, nhiều căn hộ cao cấp có giá lên tới 35 - 45 triệu đồng/tháng.
Ở khu vực phía Tây như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm, căn hộ hai phòng ngủ thường được chào thuê trong khoảng 11 - 18 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, tại các khu vực ngoại thành, mức giá phổ biến dao động từ 8,5 - 16 triệu đồng/tháng tùy diện tích và chất lượng dự án.
Chi phí thuê nhà nên chiếm khoảng 20% thu nhập
Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, việc Hà Nội nghiên cứu xây dựng khung giá nhà cho thuê là bước đi cần thiết trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn và thị trường thiếu định hướng phát triển dài hạn.
Tuy nhiên, theo chuyên gia này, "khung giá" không nên được hiểu là công cụ áp đặt giá thị trường mà cần đóng vai trò định hướng chính sách, bảo đảm hài hòa giữa mục tiêu an sinh xã hội và hiệu quả đầu tư.
Ông Huy cho rằng, một khung giá hợp lý cần đáp ứng bốn tiêu chí.
Thứ nhất, phải bảo đảm khả năng chi trả của người dân. Theo kinh nghiệm quốc tế, chi phí thuê nhà nên chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng và cố gắng duy trì dưới ngưỡng 25%. Đây là mức giúp người lao động vẫn còn đủ nguồn lực để chi trả cho các nhu cầu thiết yếu như ăn uống, y tế, giáo dục và tích lũy.
Thứ hai, khung giá phải tạo được hiệu quả đầu tư. Nếu lợi nhuận từ hoạt động cho thuê quá thấp, dòng vốn sẽ chuyển sang các phân khúc khác, khiến nguồn cung nhà cho thuê sụt giảm và cuối cùng chính người thuê sẽ phải chịu mức giá cao hơn.
Thứ ba, giá thuê cần phản ánh đúng cơ chế hình thành giá của thị trường. Theo ông Huy, giá thuê chịu tác động của nhiều yếu tố như giá đất, quy hoạch, thủ tục pháp lý, thời gian triển khai dự án, chi phí vốn, lãi suất, thiết kế căn hộ và nhu cầu tại từng khu vực. Vì vậy, không thể áp dụng một mức giá cứng cho toàn thành phố.
Cuối cùng, khung giá cần được rà soát định kỳ theo diễn biến của lạm phát, lãi suất, thu nhập và cung - cầu thị trường.
"Điều quan trọng không phải là một con số cụ thể, mà là nguyên tắc định giá. Chi phí thuê nhà nên xoay quanh khoảng 20% thu nhập của người thuê và cố gắng duy trì dưới 25%. Đây là điểm cân bằng giữa khả năng chi trả của người dân và hiệu quả khai thác của nhà đầu tư", ông Huy nhấn mạnh.
Giá thuê hợp lý nhưng vẫn phải tạo động lực cho M88 tỷ lệ kèo World Cup 2026
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội M88 WC 2026 TP.HCM (HoREA), cho rằng tiền thuê nhà là khoản chi lớn nhất trong chi tiêu hàng tháng của người lao động.
Theo ông, kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy chi phí thuê nhà ở mức khoảng 20% thu nhập là phù hợp. Nếu vượt quá 25%, người lao động sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc bảo đảm cuộc sống và tái tạo sức lao động.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới M88 WC 2026 Việt Nam, cũng cho rằng giá thuê cần được xây dựng trên cơ sở phù hợp với khả năng chi trả của nhóm người có thu nhập thấp và trung bình, đồng thời vẫn bảo đảm người dân còn nguồn lực cho các nhu cầu thiết yếu khác.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhận định việc xây dựng khung giá nhà cho thuê là bài toán không đơn giản.
Theo ông, tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ cho thuê tại Hà Nội hiện chỉ khoảng 2,3%/năm. Nếu áp dụng mức giá thấp hơn nhiều so với thị trường, M88 tỷ lệ kèo World Cup 2026 tư nhân sẽ khó có động lực đầu tư, trong khi nhu cầu thuê có thể tăng mạnh, dẫn đến tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu.
Ngoài ra, giá thuê cũng cần được xác định theo từng khu vực. Giá thuê tại trung tâm Hà Nội không thể giống với các khu vực vùng ven bởi chi phí đầu tư, giá đất và nhu cầu thị trường hoàn toàn khác nhau.
Theo các chuyên gia, thay vì can thiệp trực tiếp vào giá thuê, Nhà nước nên tập trung giảm chi phí đầu vào cho M88 tỷ lệ kèo World Cup 2026 thông qua việc rút ngắn thủ tục đầu tư, cải cách pháp lý, phát triển nguồn tín dụng dài hạn với lãi suất hợp lý, đầu tư hạ tầng đồng bộ và tạo môi trường đầu tư ổn định.
Khi chi phí phát triển dự án được giảm xuống, giá thuê sẽ có điều kiện điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn mà vẫn bảo đảm lợi ích của cả người thuê lẫn nhà đầu tư.
Trong khi đó, Chủ tịch HoREA đề xuất Nhà nước chỉ nên quy định mức giá trần đối với nhà ở cho thuê thương mại, tương tự cơ chế áp dụng với nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư được quyền M88 thành lập vào năm 2006 mức giá phù hợp với từng dự án, miễn không vượt quá ngưỡng trần và vẫn bảo đảm khả năng chi trả của người dân.
Thảo Phương (t/h)
